マイホームを売ったときには、税金が安くなる場合があります。

居住用財産を譲渡した場合の特例について説明します。

目次

マイホームを売ったときは特別控除が使える

居住用不動産を売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円までマイナスできる特例があります。（以下、「3,000万控除」とします）

こちらは短期譲渡所得・長期譲渡所得どちらでも使えます。

ただし、あくまで「所得から控除」ですので、税金が3,000万円安くなるわけではありません。

譲渡益から最高3,000万を控除しますので、「控除額×税率分」の税金が安くなります。

税率は、

• 短期譲渡所得…39.63%
• 長期譲渡所得…20.315%

ですが、一定の長期譲渡所得であればさらに税率も低くなる場合があります。

（別途記事にします）

また、最大3,000万というのは譲渡所得の範囲内となります。

たとえば、譲渡益が2,700万だった場合、2,700万-3,000万<0となり、譲渡所得はゼロ円です。

このとき控除しきれなかった300万は切り捨てとなり、他の事業所得や給与所得から引くことはできません。

3,000万控除の要件

3,000万控除を受けるためには、次の条件を満たす必要があります。

住んでいるor住んでいた家を売っている

自分が現在住んでいる家を売るか、以前に住んでいた家を売る必要があります。

一定期間だけの仮住まい、別荘、この特例を受けるためだけに入居したと認められるような家では適用されません。

家だけでなくその土地や借地権などを一緒に売却していても問題ないです。

住んでいた家を売った場合には、一定期間内に売っている

住んでいた家を売った場合には、住まなくなった日から数えて3年目の年末までに売っている必要があります。

なお、住んでいた家・住まなくなった家を取り壊した場合もこの3,000万控除は使えますが、次の2つの要件を満たしていることが必要です。

• その敷地の譲渡契約が、家を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年末までに売っている
• 取り壊しから売却の日までに、その敷地を他の用途（貸駐車場など）に使用していない

他の一定の特例を受けていない

家を売った年の前年・前々年に以下の特例の適用を受けていると、この3,000万控除は使えません。

• この3,000万円控除
• マイホームの譲渡損失の損益通算、繰越控除
• マイホームの買い替えの特例
• マイホームの交換の特例

また、収容等の場合の特別控除など他の特例を受けている場合も適用できません。

親族に売ったものではない

親や子、兄弟、配偶者などの親族や、内縁関係にある人、特殊関係のある会社などに売った場合は3,000万控除は受けられません。

つまり、特定の関係のない第三者に売却しなければいけないということです。

一定の書類を添付して確定申告をする

3,000万控除を受けるためには、所得税の確定申告が必要です。

仮に、3,000万控除を受けて譲渡所得がゼロとなる場合でも、確定申告をしなければなりません。

（確定申告をして初めて特別控除が受けられるということです）

また、確定申告書には「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]」という書類の添付が必要です。

住民票の住所とマイホームの住所が異なる場合には、戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写しなどの書類も必要になります。

なお、確定申告書は国税庁が提供している「確定申告書等作成コーナー」でも作ることができます。

確定申告は国税庁HPでサクッと。知識がなくても申告書を作れる！

簡単にまとめますと、「住んでいた家を、概ね3年以内に親族以外に売って確定申告をすれば3,000万円控除が受けられる」となります。

3,000万控除を受けるときの注意点

この3,000万控除は、住宅を買い換える場合は注意が必要です。

3,000万控除は住宅ローン控除と併用できないケースがあるからです。

以下の場合には、住宅ローン控除が使えません。

• 新居に入居した年とその前の年の2年間に、住んでいた家の売却で3,000万控除を受けている
• 新居に入居した年の翌年から3年間に住んでいた家を売却し、3,000万控除を受けている

住宅ローン控除は最大で年間50万円までの税額控除が、最長で13年にわたって受けることができます。

「3,000万」と聞くとかなり大きな印象があります。

確かに、1年であればこちらの方が税金が安くなる場合がほとんどですが、長い目で見ると住宅ローン控除を受けた方が得なケースもあるわけです。

マイホームを売ったときには、他にもいくつか特例があります。

どの特例が受けられるのか、どれを受けるのが一番得なのかは一度専門家に相談した方が良いでしょう。

譲渡所得の概要については、こちらもご覧いただければと思います。

土地や建物を売ったときの税金計算で気を付けなければならない8つのこと。